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Sind die Mietpreiserhöhungen in Boulder nach dem Marshall-Feuer Preiserhöhungen oder Business as usual?

Mike Linksayer über Flickr Creative Commons

Samstag, 16. April 2022

Estelle Smith lebt seit Januar 2021 in Martin Acres, erste Mieterin eines neu erworbenen Hauses. Ihre Miete wurde genau einmal erhöht: Sie stieg von 2.100 US-Dollar auf 2.465 US-Dollar, als sechs Monate später eine Mitbewohnerin zu ihr kam, was „meiner Meinung nach fair“ erschien, sagte Smith.

Daher war sie überrascht, als ihr Vermieter später in diesem Jahr einen höheren Preis anbot, nachdem der Mietvertrag von Smith und ihrer Mitbewohnerin ausgelaufen war: 535 $ mehr pro Monat, eine Steigerung von 22 %.

Es schien besonders schockierend, weil Smiths Besitzer kürzlich eine E-Mail an die Mailingliste von Martin Acres geschickt hatte, in der er vor Preiserhöhungen nach dem Marshall-Feuer gewarnt hatte, das Tausende ihrer Häuser zerstörte.

„Es ist, als würde sie die Situation ausnutzen“, sagte Smith.

Smith ist nicht der einzige, der sich fragt, ob die jüngsten Mieterhöhungen Boulders hochpreisigem Lauf gewachsen sind – zweistellige Steigerungen sind schließlich nichts Neues – oder etwas Unheimlicheres. Preistreiberei für das Nötigste nach einer Naturkatastrophe ist illegal, wie gewählte Beamte wiederholt gewarnt haben, aber es scheint kein wirkliches Gewicht hinter ihren Worten zu liegen.

Vermieter sagen, dass sie vom Staat keine Anleitung erhalten haben, was ein akzeptabler Betrag ist und was nicht, um die Mieten zu erhöhen, und Staatsbeamte haben es abgelehnt, Fragen zu Gesetzen, spezifischen Maßnahmen oder Maßnahmen gegen mutmaßliche Straftäter zu beantworten.

“Es heißt im Grunde: ‘Bitte nicht'”, sagte Caleb Dickinson, Eigentümer der in Louisville ansässigen Fox Property Management und Mitglied des Stadtrats dieser Stadt.

Marktregeln

Nach dem Marshall-Feuer vom 30. Dezember begann jede Sitzung des Stadtrats von Boulder auf die gleiche Weise: Der Bürgermeister erinnerte die Einwohner daran, dass „das Gesetz von Colorado es verbietet, während einer Katastrophe überhöhte Preise für bestimmte wichtige Produkte, Waren oder Dienstleistungen zu erheben“. Boulderisten, die glauben, Opfer von Preistreiberei geworden zu sein, wurden ermutigt, den Generalstaatsanwalt von Colorado anzurufen oder die Website zu besuchen, die eingerichtet wurde, um solche Praktiken zu melden: StopFraudColorado.gov.

Oben auf dieser Seite befindet sich eine Nachricht über das Marshall-Feuer, das „erschafft[d] Nährboden für Betrüger. Ein Link lädt die Benutzer ein, mehr zu erfahren, einschließlich einer Seite über Preistreiberei nach dem Brand. Unterkunft wird nicht erwähnt.

Die veröffentlichten Richtlinien listen lediglich „Baustoffe, Konsumgüter, Notvorräte, Treibstoffe, medizinische Hilfsgüter bzw andere Notwendigkeiten” (zusätzliche Betonung) wie solche, für die unbefristete „überhöhte Preise“ nicht praktiziert werden können, ohne möglicherweise gegen das während der Pandemie erlassene Gesetz zu verstoßen.

Unterkunft ist von staatlichen Gesetzen gegen “irreführende Marketingpraktiken” abgedeckt, wie der Generalstaatsanwalt von Colorado, Phil Weiser, deutlich machte, als er im Januar Briefe an Online-Vermietungsunternehmen schickte, nachdem “einige Eigentümer ihre Preise übermäßig erhöht haben”.

Eine Pressemitteilung des AG-Büros enthielt keine spezifische Definition oder auch nur ein Beispiel. Es gibt kein vom Staat bereitgestelltes veröffentlichtes Dokument, das Preistreiberei in Bezug auf Mieten während einer Katastrophe definiert; Außerhalb von Krisenzeiten verbietet Colorado die meisten Formen der Mietpreisbindung.

“Es gibt keine klare Regel”, sagte Dickinson. “Abgeschirmt finde ich nichts.

Auch BARHA, die Boulder Area Rental Housing Association, tut dies nicht. Der Vorsitzende Todd Ulrich sagte, der Anwalt von BARHA habe gelacht, als er nach den staatlichen Gesetzen in Bezug auf Mietpreiserhöhungen fragte.

„Es gibt keine gesetzliche Definition“, gab Ulrich weiter. “Zumindest nicht im Landesrecht.”

Ein Sprecher der Generalstaatsanwaltschaft sagte ein geplantes Interview mit ab Boulderschlag und lehnte es ab, spezifische Fragen zur Anwendung, zu Definitionen oder zur Beratung von Vermietern und Mietern zu beantworten.

„In Anbetracht dessen, wo wir uns in unserem Überprüfungsprozess befinden“, schrieb Emily Wenger per E-Mail, „wäre es nicht angebracht, diese Angelegenheit zu diesem Zeitpunkt zu diskutieren.“

Wenger stellte einen Link zu der einseitigen Mitteilung zur Verfügung, die selbst darauf hinzudeuten scheint, dass es keine Begrenzungen für Mieterhöhungen gibt.

Eine Preiserhöhung liege nicht vor, wenn die „Verkäufer“ (in diesem Fall die Eigentümer) „nachweisen können, dass die Preiserhöhungen direkt auf die Mehrkosten zurückzuführen sind, die die Lieferanten des Verkäufers auferlegt haben oder andere Marktbedingungen außerhalb der Kontrolle des Verkäufers.

“Alles, was sie wollen”

Mit 1.000 durch das Feuer zerstörten Häusern schauten plötzlich viel mehr Menschen auf denselben kleinen Pool von Häusern – die perfekten Marktbedingungen für steigende Preise.

Die Mieten in Boulder County sind im Jahr 2022 bisher um 4,4 % gestiegen, doppelt so viel wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Saisonale Erhöhungen – die Mieten fallen hier normalerweise im Winter und steigen im Frühjahr wieder – begannen in Boulder und Broomfield ebenfalls früher, sagte Rob Warnock, Senior Research Associate bei Apartment List.

„In den Grafschaften Boulder und Broomfield begannen die saisonalen Mieterhöhungen etwa einen Monat früher“, sagte Warnock, „und die Preise sind in diesen Grafschaften gestiegen als in anderen.“

Es ist unmöglich, anhand dieser begrenzten Daten zu sagen, dass das Marshall-Feuer den Anstieg direkt verursacht hat, warnte Warnock, aber „die Theorie macht Sinn“.

„Die Brände wirkten sich sowohl auf das Angebot als auch auf die Nachfrage aus: Sie schufen mehr Nachfrage, indem sie Haushalte verdrängten, und verringerten das Angebot an verfügbarem Wohnraum, indem sie sie zerstörten“, sagte Warnock. „Die Theorie besagt, dass die Wettbewerbsfähigkeit gesteigert werden sollte, vorausgesetzt, die Menschen möchten innerhalb derselben Gemeinschaft umziehen. Preisänderungen stehen damit im Einklang.

Die Kosten sind mit der Inflation gestiegen, daher ist eine gewisse Erhöhung gerechtfertigt. Umso schwieriger wird es, die missbräuchlichen Preise nachzuweisen, die der Mieter zu tragen hat.

“Die Leute können definitiv sagen: ‘Meine Ausgaben sind gestiegen und ich erhöhe meinen Preis'”, sagte Dickinson. „Sie müssen das Gegenteil beweisen. Niemand wird einen dieser Fälle gewinnen. Sie werden keinen Anwalt engagieren und einen Fall übernehmen, der rechtlich wirklich kompliziert ist.

“Die Leute werden damit durchkommen, zu tun, was sie wollen.”

Maximieren Sie den Umsatz

Ulrich, der auch eine Immobilienverwaltungsgesellschaft leitet, sagte, die Versorgung verbessere sich, da durch Rauch und Wasser beschädigte Häuser wieder bewohnbar seien. Zweitbesitzer boten den Opfern auch leere Häuser an. Einige Vermieter mussten tatsächlich die Mieten senken, nachdem sie zunächst versucht hatten, sie zu erhöhen, sagte er.

Dickinson schrieb einen Brief an seine Kunden, geteilt mit Boulderschlagwarnen sie davor, viel höhere Mieten zu verlangen, und schlagen Erhöhungen von 0-5 % für Mieterwechsel und bis zu 8 % für Immobilien mit Fluktuation vor.

„Wenn wir diesen Sommer versuchen, Ihr Einkommen zu maximieren“, schrieb er, „könnten wir möglicherweise die Mieten für alle Immobilien um 15 bis 30 % erhöhen, was uns beide sicherlich in rechtliche Gefahr bringen würde, weil wir Hunderte von Familien umziehen würden und es nicht könnten 12,5 % könnten ausreichen, um eine Beschwerde einzureichen, und an diese Grenze wollen wir nicht herankommen.

Diese Zahlen basierten auf unabhängigen Untersuchungen über Preistreiberei für andere Güter wie Wasser in vergangenen Katastrophen, sagte Dickinson. Ihm und Ulrich war keine staatliche Anleitung für Vermieter oder Immobilienverwalter bekannt, was eine Preiserhöhung darstellt oder nicht.

Ulrich hat seine eigene Definition, die der berühmten Maxime der Obszönität folgt: „Du weißt es, wenn du es siehst“.

Tatsächliche Preiserhöhungen seien eher selten, sagte Ulrich. Die meisten Kunden von Dickinson „reagierten positiv“, als er vorschlug, dass sie „(ihren) Teil beisteuern, indem sie unsere Mieten NUR um einen fairen und angemessenen Betrag erhöhen“.

Smith fand auch die Freundlichkeit von Nachbarn und Freunden, mit denen sie ihre Saga teilte. Sie konnte mit ihrem Vermieter eine kleine monatliche Erhöhung von 285 $ oder 11 % aushandeln. Aber die Erfahrung säuerte sie auf Boulder weiter.

„Ich wusste, dass es teuer werden würde, aber ich dachte irgendwie, die Leute würden besser sein“, sagte sie. “Es fühlt sich wirklich so an, als würden sich die Menschen viel mehr darum kümmern, ihre Investitionen zu maximieren, als das Leben der Menschen zu beeinflussen.

Während es für sie funktioniert hat, in ihrem Haus zu bleiben, weiß Smith, dass die erwartete Miete im nächsten Jahr 3.000 US-Dollar pro Monat beträgt. Und sie wird an denselben Punkt zurückkehren: auf der Suche nach einer Alternative in einem Markt, in dem die Preise nur steigen.

„Es gibt viel Energie und Unterstützung für Menschen, die ihre Häuser durch das Feuer verloren haben“, sagte Dickinson. „Es wird nicht die gleiche emotionale oder finanzielle Unterstützung für Menschen geben, die ein Jahr später vom Markt genommen werden.“

— Shays Schloss, @shayshinecastle

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